"은행에서 고정으로 할지 변동으로 할지 물어보는데, 뭘 기준으로 골라야 할지 모르겠다." 주택담보대출을 새로 받거나 갈아타기를 앞둔 사람이라면 한 번은 마주치는 질문이다. 한국주택금융공사(hf.go.kr)는 2026년 9월 28일 10월 보금자리론 금리를 동결한다고 밝혔다. 고정금리 대표 상품의 금리가 그대로 유지된다는 소식이 나온 지금이야말로, 내 대출을 고정으로 묶을지 변동으로 둘지 기준을 정리해 볼 시점이다.
한 줄 답
고정금리는 대출 기간 내내 이자가 같아 상환 계획을 세우기 쉽고, 변동금리는 기준금리가 내려가면 이자가 줄지만 오르면 그만큼 부담도 커진다. 스트레스 DSR이 적용되는 변동·혼합형 상품은 가산금리 때문에 초기 한도 자체가 고정형보다 줄어들 수 있어, 금리 차이뿐 아니라 한도 차이까지 함께 봐야 한다.
시세가 비슷한 두 사람이라도 고정과 변동 중 무엇을 고르느냐에 따라 30년 뒤 총이자가 크게 벌어진다. 이 글은 두 금리 방식이 무엇이 다른지, 스트레스 DSR이 한도에 미치는 영향, 그리고 내 상황에서 어느 쪽이 유리한지 판단하는 기준을 순서대로 짚는다.
고정금리와 변동금리, 무엇이 다른가
고정금리는 대출 실행 시점의 금리가 만기까지 유지되는 방식이다. 보금자리론처럼 정책모기지 상품이 대표적이며, 앞으로 시장금리가 오를 것 같을 때 이자 부담을 미리 확정해두는 효과가 있다. 변동금리는 코픽스(COFIX) 같은 기준금리에 가산금리를 더해 일정 주기(보통 6개월)마다 재산정된다. 기준금리가 내려가면 이자도 함께 줄지만, 반대로 오르면 상환액이 늘어난다. 혼합형은 초기 몇 년은 고정, 이후 변동으로 전환되는 방식으로 두 특성을 절충한다.
스트레스 DSR과 가산금리가 한도에 미치는 영향
금융위원회(fsc.go.kr)가 시행 중인 스트레스 DSR은 변동·혼합형 대출에 일정 수준의 가산금리를 얹어 DSR을 계산하게 한다. 이 때문에 표면 금리는 변동형이 낮아 보여도, 실제 대출 한도를 계산할 때는 고정형보다 불리하게 나오는 경우가 있다. 상품을 고를 때는 표면 금리만이 아니라 이 가산금리가 내 한도를 얼마나 깎는지까지 함께 봐야 한다.
| 구분 | 특징 |
|---|---|
| 고정금리 | 만기까지 이자 동일, 상환 계획 세우기 쉬움, 스트레스 DSR 가산금리 영향 적음 |
| 변동금리 | 기준금리 따라 6개월 주기 변동, 스트레스 DSR 가산금리로 초기 한도 축소 가능 |
| 혼합형 | 초기 고정 후 변동 전환, 전환 시점의 기준금리 수준이 관건 |
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내 경우엔 어느 쪽이 유리한가
대출 기간이 길고, 앞으로 금리가 오를 가능성을 걱정한다면 고정금리 쪽이 마음 편하다. 반대로 몇 년 안에 갈아타기나 상환 계획이 있다면 초기 금리가 낮은 변동형이 유리할 수 있다. 다만 스트레스 DSR 때문에 변동형은 한도 자체가 줄어들 수 있으니, 필요한 대출 금액이 확보되는지부터 먼저 확인해야 한다. 확인하지 못한 정확한 금리 수치는 이 글에서 단정하지 않는다 — 은행별 금리는 매주 바뀌므로 대출 실행 시점에 직접 비교해야 한다.
자주 틀리는 지점
갈아타기(대환)를 고려할 때 중도상환수수료를 빼먹고 이자 차이만 계산하는 경우가 많다. 수수료를 반영한 손익분기 시점을 따져야 실제로 이득인지 알 수 있다. 또 혼합형을 "고정금리"로 착각해 만기까지 이자가 안 바뀐다고 오해하는 경우도 있는데, 혼합형은 전환 시점 이후엔 변동금리가 적용된다는 점을 놓치지 않아야 한다.
이 다음에 확인할 것 — 금리 방식을 정했다면, 다음은 현재 대출의 중도상환수수료를 빼고도 갈아타기가 실제로 이득인지 손익분기 시점을 계산하는 일이다. 시세가 바뀌었다면 담보인정한도도 함께 달라지므로, 갈아탈 때는 시세부터 다시 확인해야 한다.
자주 묻는 질문
변동금리가 무조건 더 쌉니까?
아니다. 초기 표면 금리는 낮게 보일 수 있지만, 기준금리가 오르면 상환액이 늘어나고 스트레스 DSR로 한도도 줄어들 수 있어 상황에 따라 다르다.
혼합형은 언제 변동으로 바뀌나요?
상품마다 다르며, 통상 3~5년 구간에서 전환되는 상품이 많다. 정확한 전환 시점은 대출 약정서에서 직접 확인해야 한다.
보금자리론 금리가 동결되면 신규 신청자에게 유리한가요?
동결은 금리가 오르지 않았다는 뜻이지 낮아졌다는 뜻은 아니다. 신청 시점의 적용 금리는 한국주택금융공사 공식 안내로 확인해야 한다.
DSR 계산에 왜 가산금리가 붙나요?
미래 금리 상승 위험을 미리 반영해 상환 능력을 보수적으로 심사하기 위한 장치다. 이 가산금리는 실제 청구되는 이자가 아니라 한도 산정에만 쓰인다.
정리하며
고정과 변동은 어느 한쪽이 항상 옳은 답이 아니라, 금리 전망과 상환 계획, 그리고 스트레스 DSR로 줄어드는 한도까지 함께 놓고 판단하는 문제다. 10월에도 정책모기지 금리 발표가 이어지는 만큼, 신규 대출이나 갈아타기를 앞뒀다면 이번 공지를 계기로 내 조건부터 다시 계산해보는 편이 낫다. 여러분은 고정과 변동 중 무엇을 선택했고, 그 이유는 무엇이었는지 궁금하다.
0.3%p 차이가 30년이면 얼마가 되는지 숫자로 보면 결정이 빨라집니다. 여기서 내 조건으로 바로 계산해 볼 수 있습니다.
최종 확인 2026년 9월 28일 · 확인한 곳 한국주택금융공사(hf.go.kr)
이 글은 공개된 정부·공공기관 자료를 정리한 안내입니다. 최종 판단은 각 기관의 공식 조회 결과를 기준으로 하세요.
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