주담대 금리 비교 소수점 차이로 갈리는 총이자

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한 줄 답

주담대 금리 비교에서 0.1~0.3%p 차이는 30년 만기 기준 총이자로 따지면 수백만 원에서 수천만 원까지 벌어진다. 표면금리만 보고 결정하면 스트레스 DSR로 줄어드는 실제 한도를 놓치기 쉽다.

대환대출을 알아보다 은행마다 제시하는 금리가 소수점 하나 차이라 "그게 그거 아닌가" 하고 넘기는 경우가 많다. 30년을 갚아나가는 대출에서 그 소수점은 절대 작은 숫자가 아니다.

금리 0.1퍼센트포인트 차이가 정말 큰가요

그렇다. 3억원을 30년 만기 원리금균등으로 빌렸을 때 금리가 0.3%p만 벌어져도 총이자 차이는 수천만 원 단위로 커진다. 매달 갚는 원리금 차이는 크지 않아 보여도 30년이 누적되면 이야기가 달라진다. 대출 한도를 비교할 때 월 상환액만 보지 말고 총이자 시뮬레이션을 함께 봐야 하는 이유다.

표면금리보다 실제 한도가 낮게 잡히는 이유는 무엇인가요

스트레스 DSR 제도 때문이다. 금융위원회가 시행 중인 3단계 스트레스 DSR은 실제 적용 금리에 스트레스 금리(가산금리) 1.5%포인트를 더한 값으로 대출 한도를 계산하도록 전 금융권에 적용된다. 표면금리가 낮아 보여도 이 가산금리가 얹힌 상태로 소득 대비 한도가 계산되므로, 은행이 안내하는 예상 한도가 생각보다 적게 나올 수 있다.

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고정금리와 변동금리, 총이자로 보면 뭐가 유리한가요

일률적으로 답할 수 없다. 고정금리는 초기 금리가 다소 높아도 향후 금리 상승기에는 유리하고, 변동금리는 지금 당장의 부담은 적지만 기준금리 변동에 그대로 노출된다. 판단 기준은 남은 상환 기간과 향후 금리 전망에 대한 개인의 확신 수준이지, 어느 한쪽이 항상 옳다는 공식은 없다.

대환대출로 갈아탈 때 손익분기는 어떻게 판단하나요

새 대출의 낮아진 이자로 아낄 수 있는 금액과, 갈아타면서 드는 중도상환수수료·부대비용을 비교해 몇 개월 만에 손익분기를 넘기는지 계산해야 한다. 남은 대출 기간이 손익분기 기간보다 충분히 길어야 갈아탈 실익이 생긴다.

중도상환수수료를 빼고도 갈아탈 이득이 남나요

대출 실행 후 3년 이내라면 중도상환수수료가 남아있는 경우가 많아 이 비용을 반드시 이자 절감액에서 뺀 뒤 판단해야 한다. 수수료율은 은행·상품마다 다르므로 기존 대출 약정서에서 직접 확인하는 것이 정확하다.

여기에 새 대출의 인지세·근저당 설정비 같은 부대비용도 함께 넣어야 진짜 손익분기가 나온다. 단순히 "이자가 얼마 싸진다"만 보고 갈아탔다가 부대비용까지 더하면 실익이 크지 않은 경우도 적지 않다. 갈아타기 전 은행에 총비용 견적을 요청해 절감액과 나란히 비교하는 편이 가장 확실하다.

비교 항목	확인 포인트
표면금리	소수점 차이도 총이자로 환산해 비교
스트레스 DSR	가산금리 반영된 실제 한도로 확인
금리 유형	남은 기간과 금리 전망으로 판단
중도상환수수료	손익분기 계산에 반드시 포함