KB시세 주담대 한도 소득 따라 억 단위로 갈리는 지점

KB시세 주담대 한도 LTV DSR 화면을 정리한 안내 이미지 — KB시세 주담대 한도 — 소득 따라 갈리는 지점

KB시세로 주택담보대출 한도를 가늠할 때 가장 흔한 착각은 집값의 몇 퍼센트라는 단순 비율만 떠올리는 것이다. 같은 KB시세라도 소득과 기존 대출, 그리고 단계적으로 강화돼 온 스트레스 DSR 규제에 따라 실제 한도는 억 단위로 벌어진다. LTV만 계산하고 끝내면 DSR 단계에서 한도가 줄어드는 걸 놓치기 쉽다.

한 줄 답

주담대 한도는 KB시세에 LTV 비율을 곱한 담보 기준 한도와, 연소득에 DSR 비율을 적용해 역산한 소득 기준 한도 중 더 낮은 쪽으로 확정된다. 2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계가 이 소득 기준 한도를 추가로 낮추고 있다.

담보 기준 한도와 소득 기준 한도, 무엇이 다른가

담보 기준 한도는 KB부동산 시세나 감정가에 지역별 LTV 비율을 곱해 정해진다. 소득 기준 한도는 연소득에 DSR 한도 비율을 적용한 뒤, 원리금 상환액이 그 범위 안에 들어오도록 대출금액을 역산한 값이다. 두 한도를 각각 계산한 뒤 더 낮은 금액이 실제 한도가 된다.

구분	담보 기준 한도	소득 기준 한도(DSR)
기준값	KB시세 또는 감정가	연소득
적용 비율	지역별 LTV	DSR 비율 + 스트레스 금리
주요 변수	시세 변동	소득, 기존 대출, 금리
최근 변화	시세 하락 시 한도 축소	스트레스 DSR 3단계로 한도 축소

내 경우엔 어느 쪽이 한도를 결정하나

시세가 높고 소득이 상대적으로 낮으면 소득 기준 한도가 먼저 걸리고, 반대로 시세가 낮고 소득이 높으면 담보 기준 한도가 먼저 걸린다. 스트레스 DSR 3단계 시행 이후에는 소득 기준 한도가 먼저 걸리는 경우가 늘었다.

스트레스 금리는 최근 5년 내 최고 대출금리와 현재 금리의 차이를 기준으로 산정되며 최소 1.5%포인트에서 최대 3.0%포인트까지 붙는다. 2026년 4월 기준 수도권 등 주요 지역은 최대 수준인 3.0%포인트가 적용되고 있고, 지방은 2026년 6월 30일까지 한 단계 낮은 기준으로 유예돼 있다.

연소득 1억 원, 30년 만기 변동금리 조건을 예로 들면, 스트레스 DSR 적용 전에는 약 6억 5,800만 원까지 나오던 한도가 3단계 시행 이후 약 5억 5,600만 원으로, 약 1억 200만 원 줄어든 사례가 확인된다. 소득과 만기, 금리 구조가 다르면 이 격차도 다르게 나타난다.

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같은 시세라도 소득에 따라 한도가 억 단위로 벌어진다는 사실은 이 계산에서 바로 확인할 수 있다.

자주 틀리는 지점

1주택자와 다주택자도 같은 KB시세를 기준으로 삼지만 실제 적용받는 LTV·DSR 조건은 다르게 나타난다. 규제지역 여부, 기존 주택담보대출 보유 여부, 생활안정자금 목적인지 매입 목적인지에 따라 담보 기준 한도 자체가 달라질 수 있어, 은행 상담 전에 내 상황이 어느 조건에 해당하는지 먼저 정리해 두는 편이 계산 오차를 줄인다.

임차보증금이 낀 매물을 승계 형태로 매수하는 경우도 실무에서 자주 나온다. 이때는 보증금을 뺀 금액만큼만 신규 대출로 조달할 수 있어, 같은 KB시세라도 승계 여부에 따라 실제로 필요한 대출금액과 한도 계산 결과가 달라진다.

흔한 실수는 은행 창구에서 들은 대략적인 비율을 모든 상황에 그대로 적용하는 것이다. 방공제처럼 담보인정액에서 자동으로 빠지는 금액을 계산에 넣지 않아 실제보다 한도를 높게 예상하는 경우도 많다. 대환대출로 갈아탈 때는 중도상환수수료와 새 대출의 DSR 재산정이 함께 걸린다는 점도 자주 놓친다.

내 시세 기준 한도를 확인했다면, 다음은 지금 금리와 갈아탈 금리의 차이가 30년 동안 총이자를 얼마나 벌리는지 계산해 볼 차례다. 0.3%포인트 차이도 장기간 누적되면 적지 않은 금액으로 돌아온다.

자주 묻는 질문

KB시세와 감정가 중 어느 쪽으로 한도가 정해지나요?

금융사가 인정하는 시세를 우선 적용하며, 시세가 없는 물건은 감정평가액으로 대체한다. 은행마다 인정하는 시세 출처가 다를 수 있다.

스트레스 DSR은 모든 대출에 적용되나요?

전 금융권 가계대출에 단계적으로 적용되고 있으며, 변동금리·혼합형일수록 가산금리 영향을 더 크게 받는다.

지방은 스트레스 DSR을 적용받지 않나요?

적용은 받되 2026년 6월 30일까지 한 단계 낮은 기준으로 유예돼 있다. 유예 종료 시점이 다가오면 한도가 다시 줄어들 수 있다.

대환대출을 하면 한도가 늘어나나요?

기존 대출을 상환하는 것이므로 신규 한도가 아니라 새 대출 조건으로 DSR을 다시 계산한다. 소득이나 시세가 그대로면 한도가 늘어나지 않을 수 있다.

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